【摘要】
　　
　　城市是人與物的社會性、自然性空間集成，城市發(fā)展依賴于城市影響力空間的集成資源。城市聚集的大量人口及其紛繁復雜的不同需求，使城市資源具有顯著的投入產(chǎn)出績效和強大的增值能力，這種經(jīng)濟性為城市資產(chǎn)經(jīng)營提供了廣闊而深厚的現(xiàn)實基礎和可能條件。因此，二十一世紀是人類從農(nóng)業(yè)文明到工業(yè)文明再全面步入城市文明的時代，是以城市為主導的城市世紀，是全球展開激烈爭奪的城市資源市場化運營的世紀。本文從項目融資方式入手，著重講述了各種城市資源開發(fā)融資模式。
　　
　　【正文】
　　
　　一、城市資源簡介
　　
　　從存在方式與表現(xiàn)形態(tài)上來看，城市資源可分為自然資源、人文資源、人力資源、無形資源，其各自的內(nèi)涵包括：
　　
　　1、自然資源。自然資源主要是指建城區(qū)或規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地、山水、植被、礦藏、物產(chǎn)等自然形態(tài)的經(jīng)濟性資源。
　　
　　2、人文資源。人文資源主要包括建成區(qū)內(nèi)歷史遺存與現(xiàn)實創(chuàng)造的各類表象性基礎設施、文物古跡和行政管轄區(qū)內(nèi)的民眾傳統(tǒng)習俗、社會文化底蘊、城市主流時尚等人文現(xiàn)象，包括各類顯形的物態(tài)性資產(chǎn)、不可傳播的實體性文化與可傳揚的流體性文化，如城市道路、橋梁、樓宇、亭站、管線、路燈、車船等基礎設施性公共資產(chǎn)，以及城市文化景觀、市民生境、節(jié)慶活動和各種本土的源發(fā)性文化潮流等社會性、經(jīng)濟性資源。
　　
　　3、人力資源。人力資源主要指城市人口的數(shù)量規(guī)模、比例結(jié)構(gòu)、文明素質(zhì)、思想觀念、倫理道德、價值標準、學習能力、創(chuàng)新能力、精神風貌等基本狀況和取向態(tài)勢。
　　
　　4、無形資源。無形資源主要包括理念資產(chǎn)、愿景資產(chǎn)和名譽資產(chǎn)，如城市總體規(guī)劃、建筑單體或景觀設計個案，城市公共資源開發(fā)利用的特許權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)、 廣告體位支配權(quán)，以及城市法制（政策）管轄權(quán)、治理權(quán)、榮譽授予權(quán)、 社會活動統(tǒng)籌權(quán)、 區(qū)域群團或國際組織締創(chuàng)權(quán)、 締結(jié)權(quán)、邀駐權(quán)等；此外，各種影響城市發(fā)展的社會性與自然性有效信息，作為特定的功利理念知識、實踐經(jīng)驗教訓和物象事態(tài)的變異訊息，也是當代城市極其重要的無形資源，如市域外傳播的新觀念、新知識、新模式、新方法，某些自然災變的聲訊數(shù)據(jù)和民意社情、重大事件等。
　　
　　二、城市資源融資模式
　　
　　我國大部分城市的城市運營市場發(fā)育滯后，城市資源的開發(fā)營銷率低，更多的城市資源被閑置化或公益化，加之政府公共財力投入有限，使得城市發(fā)展長期滯緩，人口城市化與城市現(xiàn)代化水平普遍偏低，不少城市缺乏自身吸聚擴張的旺盛活力和強勢能力，尤其中西部地區(qū)的內(nèi)陸城市大多工業(yè)化進程緩，城市化水平低，現(xiàn)代化程度弱。面對市場經(jīng)濟，通過喚醒城市資源的增值潛能，充分經(jīng)營和實現(xiàn)其經(jīng)濟性潛值，就能更好地促進城市快速健康發(fā)展，更多地滿足城市人多樣性的社會需求。城市資源的開發(fā)利用離不開資金的投入，下面我們就從項目融資的角度來分析城市資源開發(fā)融資的模式和方法。
　　
　?。ㄒ唬┓墙?jīng)營性城市資源融資模式
　　
　　非經(jīng)營性城市資源無收費機制，無現(xiàn)金流，政府開發(fā)此類資源的目的在于此類資源廣大的社會效益。文物古跡、城市景觀、圖書館等都屬于非經(jīng)營性城市資源。這類資源的融資只能由政府財政承擔，主要分為兩種融資模式：一是政府財政直接投資；二是以政府信用為擔保進行負債融資。
　　
　　1、政府財政直接投資
　　
　　長期以來，財政資金一直在城市資源開發(fā)中占據(jù)主導地位，地方政府用于城市資源開發(fā)的財政資金主要有以下四種渠道：
　　
　?。?）各級財政撥款。
　　
　　財政撥款主要有中央財政撥款、省級財政撥款和市級財政撥款。
　　
　?。?）財政各項收費。
　　
　　政府將收取的城市建設維護費、市政公用設施配套費、過路過橋費、污水處理費、垃圾處理費、水資源使用費等用于城市建設。
　　
　　（3）土地出讓收入
　　
　　政府可以用以城市資源開發(fā)建設的土地出讓收入主要有四個來源：一是以招拍掛方式出讓國有土地使用權(quán)所得的土地出讓金；二是轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設補交的土地價款；三是處置抵押劃撥土地使用權(quán)補交的土地價款；四是改變出讓土地使用權(quán)的土地用途、容積率等補交的土地價款。
　　
　?。?）國債專項資金
　　
　　從1998年以來，中央政府為了擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，通過增發(fā)國債專項用于加大基礎設施建設 等方面投入的資金。國債專項資金分為兩類：一類列入中央預算支出，用于中央建設和補助地方項目建設；一類轉(zhuǎn)貸給地方政府和中央部門，用于地方和中央部項目建設，由地方政府和中央部門還本付息，不列入中央預算，也不作財政赤字處理。
　　
　　政府財政投資的優(yōu)點在于來源穩(wěn)定可靠，融資成本較低，融資風險小且易產(chǎn)生較大的政策、社會影響及土地的溢價效應，能較為廣泛的吸引后續(xù)社會投資和產(chǎn)業(yè)資本的進入。但是與落后地區(qū)城市系統(tǒng)性開發(fā)所需的巨額資金相比，政府資金幾乎是杯水車薪。
　　
　　2、基于政府財政信用的債務融資
　　
　　非經(jīng)營性的城市資源的開發(fā)和建設沒有預期的利潤，投資者一般不愿意進入，目前地方政府在此方面的融資以間接融資為主，主要的融資渠道包括國內(nèi)銀行貸款、國際銀行貸款、外國政府貸款和城投債券，在此主要介紹國內(nèi)銀行貸款的情況。
　　
　　我國國內(nèi)可提供城市資源開發(fā)建設資金貸款的銀行主要有國家開發(fā)銀行和國內(nèi)各商業(yè)銀行。
　　
　　國家開發(fā)銀行主要通過開展中長期的信貸與投資等金融業(yè)務，致力于以融資推動市場建設和規(guī)劃先行，支持國家基礎設施、基礎產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等領域發(fā)展和國家重擔項目建設，支持城鎮(zhèn)化、中小企業(yè)、中低收入家庭住房、醫(yī)療衛(wèi)生及環(huán)境保護等。以北京為例，北京市人民政府與國家開發(fā)銀行先后在2000、2002年簽署了《中關村科技園區(qū)建設金融合作協(xié)議》和《補充協(xié)議》，對中關村科技園區(qū)的基礎設施、基礎產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)等項目貸款總量達到180～200億元的規(guī)模，對中關村科技園區(qū)的建設和發(fā)展起了重要的推動作用。
　　
　　截止2011年底，國家開發(fā)銀行貸款余額為55259億元人民幣，其中公共基礎設施貸款余額12943億元，占總貸款余額的24.26%，文化產(chǎn)業(yè)貸款余額1204億元，新增保障性安居工程貸款1095億元，發(fā)放助學貸款104億元。
　　
　　截止2011年底，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)共有法人機構(gòu)3800家，其中包括5家大型商業(yè)銀行（中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行及交通銀行），12家股份制商業(yè)銀行，144家城市商業(yè)銀行，212家農(nóng)村商業(yè)銀行，190家農(nóng)村合作銀行，2265家農(nóng)村信用社，1家郵政儲蓄銀行，635家村鎮(zhèn)銀行及46家農(nóng)村資金互助社。商業(yè)銀行貸款由于資金來源穩(wěn)定、靈活性強，成為城市資源開發(fā)建設融資的最主要渠道。但是由于商業(yè)性銀行的逐利性，從自身業(yè)績考慮，對于商業(yè)銀行來講非經(jīng)營性城市資源的低收入性消退了商業(yè)銀行向其貸款的意愿。
　　
　?。ǘ┙?jīng)營性城市資源融資模式
　　
　　經(jīng)營性城市資源由于具有后期的現(xiàn)金流入和預期收入，比較容易引入社會投資，特許權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、礦藏、物產(chǎn)等都屬于此類資源。此政府對于此類城市資源的開發(fā)建設融資可以交給社會投資者來進行，一般來說有以下幾種融資模式
　　
　　1、BOT
　　
　　BOT方式是目前國內(nèi)采用最多的一種公私合作模式。在政府授予的特許經(jīng)營權(quán)下，投資人可以為經(jīng)營性資源融資進行開發(fā)建設、擁有和經(jīng)營建成的設施，政府通過向投資人購買服務或產(chǎn)品向投資人逐步償還成本和提供利潤，特許經(jīng)營期限結(jié)束后設施的所有權(quán)歸于政府部門。
　　
　　BOT誕生于17世紀英國，最早應用燈塔的建設，其誕生后沒有得到足夠的重視，直到上世紀80年代才又發(fā)展起來。1984 年香港合和實業(yè)公司和中國發(fā)展投資公司等作為承包商和廣東省政府合作在深圳投資建設了沙角 B 電廠項目，是中國首家 BOT 基礎項目。 1995 年廣西來賓電廠二期工程是中國引進 BOT 方式的一個里程碑，為中國利用 BOT 方式提供了寶貴的經(jīng)驗。
　　
　　2、TOT
　　
　　TOT模式是近些年來國際上較為流行的一種項目融資模式。政府將已建成的項目的特許經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給投資人，有其進行管理和運營，特許經(jīng)營期滿后，在交回給政府部門。
　　
　　TOT模式是BOT模式的發(fā)展，在政府運用TOT模式融資時，要注意一下幾點問題：
　　
　　?注意轉(zhuǎn)讓價格問題。由于TOT模式中投資人接收的是已建成的項目，項目建設時期的風險由政府承擔。因此，特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓價應合理提高，作為對政府承擔風險的補償。同時有些城市資源項目產(chǎn)品價格的高低直接影響著民眾的生活，若轉(zhuǎn)讓價格過高，投資人會項目應提高后期產(chǎn)品或服務的價格。因此要合理制定轉(zhuǎn)讓價格，同時考慮社會經(jīng)濟承受能力與投資者的利潤要求。
　　
　　?加強國有資產(chǎn)評估。政府轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)時，進行資產(chǎn)評估。轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)如果估價過低，會造成國有資產(chǎn)流；估價過高則可能影響受讓方的積極性和投資熱情。因此，要正確處理好資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)評估的關系。聘請的評估機構(gòu)應具有相應資質(zhì)，在評估時最好與轉(zhuǎn)讓方和其聘請的融資顧問及時溝通，評估結(jié)果應報國有資產(chǎn)管理部門批準。
　　
　　?應明確規(guī)定轉(zhuǎn)移經(jīng)營權(quán)的項目的維修改造。因為TOT項目最終的項目設施是要交給政府的，為了政府在接收項目后能正常使用項目設施，要在特許經(jīng)營協(xié)議中對項目的維修進行明確的規(guī)定，鼓勵外商對項目進行技術改造和必要的其他擴建改造。
　　
　　3、BT
　　
　　BT模式作為一種新的項目融資模式，近年來在我國的一些工程建設項目中的到應用發(fā)展。政府通過公開招商的方式確定合格的投資人，由投資人融資建設相關項目，項目竣工后，政府在一定時期內(nèi)按事先簽署的回購協(xié)議向投資人支付回購款。
　　
　　BT融資模式在現(xiàn)今各地政府財政資金較為緊張的局面下，可以為城市資源的開發(fā)利用迅速的提供充足的資金，同時也為社會資金提供了新的投資渠道，獲得新的利潤增長點。
　　
　　隨著項目融資模式的不斷創(chuàng)新和民間資本加速進入公共投資領域，BT模式在片區(qū)開發(fā)中的應用也日益擴大。如寧波杭州灣新區(qū)2010年底通過基礎設施BT融資方式，引進上海城建集團以施工總承包方式進行投資建設，項目總投資30億元，分三年實施，主要內(nèi)容為新區(qū)的基礎設施建設項目，含道路、橋梁、水利、綠化、景觀等。
　　
　　4、ABS
　　
　　ABS即資產(chǎn)證券化，是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。傳統(tǒng)的證券發(fā)行是以企業(yè)為基礎，而資產(chǎn)證券化則是以特定的資產(chǎn)池為基礎發(fā)行證券。
　　
　　對ABS的發(fā)起人來講，資產(chǎn)證券化將相對缺乏流動的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成了流動性高的金融商品，補充了發(fā)起人的資金。且資產(chǎn)證券化籌資成本要比銀行等低，因此資產(chǎn)證券化給發(fā)起人提供了有效的、低成本的融資渠道。同時資產(chǎn)證券化會將風險資產(chǎn)從資產(chǎn)負債表中剔除，有助于發(fā)起人提高資本利用率，改善財務比例。
　　
　　1992年三亞市開發(fā)建設總公司發(fā)行的2億元的地產(chǎn)投資券是資產(chǎn)證券化在我國的早期探索。之后從1996年到2003年中國進入了離岸證券化的發(fā)展，在這期間珠海高速公路有限公司2億美元債券、中國工商銀行與中國遠洋運輸總公司啟動6億美元的ABS項目等都是離岸證券化的實例。從2000年開始，資產(chǎn)證券化在金融業(yè)也開始了進一步的嘗試。
　　
　　以浙商銀行2008年浙元一期優(yōu)先A級信貸資產(chǎn)證券為例，發(fā)起人為浙商銀行股份有限公司，發(fā)行人為中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司，債券期限為9個月，票據(jù)年利率4.5%,計息方式為固定利率，實際發(fā)行總額為5.5億元。
　　
　　5、基礎設施信托
　　
　　基礎設施信托是指將信托資金專門用于投資大型公共基礎設施項目。信托投資公司在業(yè)務運營中接受委托人的委托，雙方簽署《信托合同》，利用信托制度以自己的名義參與基礎設施運作，受益人根據(jù)《信托合同》的約定享有信托受益權(quán)。
　　
　　今年以來，基礎設施類信托產(chǎn)品逐漸成為信托行業(yè)的支柱。日前，有統(tǒng)計顯示，2012年1月至6月總共發(fā)行356款投向為基礎產(chǎn)業(yè)領域的信托產(chǎn)品，與2011年1月至6月發(fā)行的169款產(chǎn)品相比，增加了187款，增幅達到110.65%。
　　
　　基礎設施信托融資模式的融資規(guī)模較大，其可在短期內(nèi)募集超億元的資金，從而滿足水務集團現(xiàn)在的資金需求。而且通過信用擔保、信托財產(chǎn)回購安排等風險控制安排，基礎設施信托具有較強的風險控制能力。從已發(fā)行的基礎設施信托產(chǎn)品來看，一般發(fā)行期為1-2年，年化收益率可達到10%以上，再加上渠道占用費3-4個百分點，基礎設施信托的融資成本達到14%以上。同時基礎設施信托產(chǎn)品由于還款期限較短，可能會加大信托到期終止時企業(yè)的還款壓力。
　　
　　以中信普惠。吉泰建設應收賬款流動化信托計劃為例，此信托產(chǎn)品的信托期限為24個月，預期最高收益率11.5%。該信托募集資金由吉泰建設用于鄂爾多斯（600295）裝備制造基地市政基礎設施項目建設。根據(jù)合同約定，在東勝區(qū)政府未能按時足額履行付款義務時，吉泰建設有義務向本公司回購全部未償付應收賬款債權(quán)。該信托優(yōu)先級受益權(quán)分為A、B兩類，其中A類優(yōu)先級受益權(quán)期限約為1年，預期收益率10.5%/年，B類優(yōu)先級受益權(quán)期限約為2年，預期收益率11.5%/年；次級受益權(quán)無預期收益率。
　　
　　6、融資租賃
　　
　　融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。
　　
　　現(xiàn)代融資租賃產(chǎn)生于二戰(zhàn)之后的美國，起因在于二戰(zhàn)以后，美國工業(yè)化生產(chǎn)出現(xiàn)過剩，生產(chǎn)廠商為了推銷自己生產(chǎn)的設備，開始為用戶提供金融服務。1952年美國成立了世界第一家融資租賃公司--美國租賃公司（現(xiàn)更名為美國國際租賃公司），開創(chuàng)了現(xiàn)代租賃的先河。
　　
　　中國的現(xiàn)代租賃業(yè)開始于20世紀80年代的改革開放，母的市為了解決資金不足和從國外引進先進技術、設備和管理的需求。
　　
　　融資租賃的期限一般與項目或資產(chǎn)的生命周期相一致，期限較長，租金在整個租期內(nèi)分期支付，一定程度上降低了承租人的償付負擔。而且承租人所支付的租金費用可在所得稅前扣除，可以享受稅收利益。與此同時融資租賃在首先相比于銀行貸款，融資租賃的成本較高，其年綜合費率通常在12%至20%之間，融資金額越高，費率越低。
　　
　　三、結(jié)論
　　
　　城市資源的開發(fā)融資是一個系統(tǒng)的工程，其中涉及到政府、城投公司、銀行、社會投資者等多個主體，如何通過城市資源的優(yōu)化配置，以實現(xiàn)城市發(fā)展的最大的正外部效應，同時達到資源的可持續(xù)利用及生態(tài)環(huán)境的優(yōu)美化，這是政府在對城市資源開發(fā)項目進行融資時應考慮的問題。
　　
　　由于城市資源中并不是所有的資源都可以進行市場化經(jīng)營，因城市資源中只有部分資產(chǎn)性資源才能進行市場化經(jīng)營，如體現(xiàn)城市人文的資源等，只有通過政府的財政支持才能有效優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。因此，城市資源融資模式的選擇要達到同時兼顧經(jīng)營性和非經(jīng)營性資源發(fā)展的目的，需要政府制定適合自身城市發(fā)展的融資規(guī)劃，合理利用各種融資模式，在保持投資于收入的長期平衡的同時大力推進城市資源的開發(fā)和利用，才能推定城市的整體發(fā)展。